Berliner Mieter jubeln, Immobilienbesitzer dagegen sprechen von einem „Frontalangriff auf den Rechtsstaat“: Der vom rot-rot-grünen Berliner Senat angekündigte Mietendeckel spaltet die Bundeshauptstadt. Wie nützlich ist er wirklich? Und welche Nebenwirkungen könnte er haben? Sputnik hat einige Einschätzungen zusammengetragen.
Selten hat ein im Berliner Senat angeschobenes Gesetz auch in der übrigen Republik für so viel Aufsehen gesorgt. Der von der linken Bausenatorin eingebrachte Entwurf eines Mietendeckels polarisiert: Berliner Mieter, die in den vergangenen Jahren immer tiefer in die Tasche greifen mussten, sehen in dem Vorschlag eine willkommene Entlastung. Immobilienbesitzer und Vermieter dagegen rechnen mit dem Schlimmsten.
Entschärft und doch zielsicher?
Wie jetzt bekannt wurde, wird der Mietendeckel aber voraussichtlich nicht ganz so drastisch ausfallen, wie es die Berliner Linke geplant hatte. Aus Rücksicht auf die mitregierenden SPD und Grünen wurden die Pläne anscheinend entschärft: Eine flächendeckende Herabsetzung der Mietpreise soll es doch nicht geben, stattdessen soll das Mieter-Einkommen entscheidend sein. Mit dieser Änderung will die Bausenatorin auch sicher gehen, dass eine Klage seitens Opposition oder Immobilienwirtschaft gegen das kommende Gesetz keinen Erfolg hat.
Das ist bisher geplant: Die Mieten in Berlin sollen ab Januar 2020 für fünf Jahre eingefroren werden, Stichtag ist rückwirkend der 18. Juni 2019. Inzwischen erhöhte Mieten müssen wieder gesenkt werden. Innerhalb der fünf Jahre sollen moderate Mieterhöhungen möglich sein und sich dabei an der Inflationsrate orientieren. Ist die Miete höher als 30 Prozent des Haushaltseinkommens, sollen Obergrenzen gelten. Diese sollen sich am Mietspiegel von 2013 orientieren. Die Mietobergrenzen werden vorrausichtlich zwischen 5,95 und 9,80 Euro liegen, Zuschläge für Modernisierungen können möglich sein.
Verfällt Berlin?
Welche Auswirkungen ein auf zunächst fünf Jahre begrenzter Mietendeckel auf die Immobilien-Branche Berlins haben wird, ist nicht ganz klar. Die Meinungen hier gehen weit auseinander. Der Immobilienexperte Manfred Neuhöfer vom Forschungsinstitut F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) erklärte gegenüber Sputnik:
„Der Mietendeckel wird die Attraktivität Berlins aus Investorensicht stark reduzieren. Stagnierende oder sinkende Mieten führen zum Preisverfall bei Bestandswohnungen. Das wird manches Geschäftsmodell über den Haufen werfen.“
Noch drastischer sieht die Immobilienbranche die künftigen Entwicklungen. Carsten Brücker ist Vorsitzender des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine. Er rechnet mit verheerenden Auswirkungen:
„Vermietende Eigentümer halten sich mit Investitionen zurück, sodass Handwerker und Materialhersteller bereits jetzt Auftrags- und Umsatzrückgänge zu verzeichnen haben. Wenn durch eine zusätzliche Kappung der Mieteinnahmen eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Immobilie nicht mehr möglich ist, werden sich wohl viele Eigentümer von den Immobilien trennen.“
Brücker bezweifelt, dass es dann noch Käufer gebe, die gedeckelte Immobilien erwerben wollen. Außerdem rechnet er damit, dass die Deckelung des Mietpreises vermutlich nicht auf fünf Jahre beschränkt bleiben werde, sondern danach eine Dauereinrichtung in Berlin bleiben könne.
Anders sieht das Ulrich Schneider, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Paritätischen Wohlfahrtsverbandes. Es spricht sich deutlich für eine Begrenzung von Mietpreissteigerungen aus. Er argumentiert gegenüber dem ZDF:
„Gewerbliche Investoren setzen auf Profitmaximierung, nur ein ganz geringer Teil auf bezahlbares Wohnen. 2016 waren in Berlin gerade einmal fünf Prozent der im Bau befindlichen Wohnungen überhaupt für Durchschnittsverdiener bezahlbar. Wir reden hier nicht einmal von Sozialwohnungen, sondern durchschnittlich verdienenden Menschen.“
Für Berlin sei nicht nur entscheidend, dass investiert werde, sondern für wen investiert werde. Berlin müsse sich die Frage stellen, welche Investoren man brauche und wolle. Gemeinnütziger, kommunaler und sozialer Wohnungsbau müsse vorangetrieben werden, ein „weiter so“ löse keine Probleme.
Bitte kommt nicht nach Berlin…
Die Berliner Mieter jedenfalls hoffen auf eine Entlastung. Der Forscher Manfred Neuhöfer kann die Begeisterung nachvollziehen, allerdings rät er gegenüber Sputniik zu einer Differenzierung:
„Der Mietendeckel würde vor allem denjenigen nutzen, die bereits eine Wohnung in Berlin haben. Alle diejenigen, die erst noch nach Berlin ziehen wollen, werden in Zukunft noch schwerer eine Wohnung finden als heute.“
Neuhöfer räumt ein, dass nicht nur Berliner Geringverdiener einen Mietendeckel positiv sehen würden: Auch wer Gutverdiener sei und in einer schönen Altbauwohnung lebe, werde sich über die Mietkappung freuen. Ulrich Schneider sieht in dem möglichen Mietendeckel vor allem ein gutes Instrument gegen den unbegrenzten Mietanstieg in Berlin:
„Während der Pro-Kopf-Verdienst in den letzten Jahren fast stagniert ist, stiegen hier allein zwischen 2013 und 2018 die durchschnittlichen Angebotsmieten um 50 Prozent. In einigen Stadtteilen mit einer besonderen ‚Aufwertung‘ gab es sogar Verdoppelungen. Der Mietenmarkt ist völlig aus den Fugen.“
Kaum ein Geringverdiener, Rentner oder Alleinerziehender könne noch eine bezahlbare Wohnung finden. Hier habe laut Schneider die Politik einfach reagieren müssen.
Die „Deutsche Wohnen“ ist – wenig überraschend – ganz anderer Meinung. Die Wohnungsgesellschaft mit Sitz in Berlin besitzt dort rund 111.000 Wohnungen. Pressesprecher Marko Rosteck versicherte Sputnik:
„Dieser Entwurf zu einem Berliner Mietendeckel ist ein Frontalangriff auf den Rechtsstaat und den Zusammenhalt in der Stadt. Der Gesetzentwurf ist vollkommen kontraproduktiv, er wird den Berliner Wohnungsmarkt mitnichten entspannen.“
Ohne Rücksicht auf Lage, Ausstattung oder Einkommen der Mieter würden laut Rosteck durch den Staat willkürlich Mieten festgelegt. Er hofft auf eine Normenkontrollklage durch die Berliner Opposition. Carsten Brücker vom Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine sieht die gute Stimmung bei den Mietern durchaus ein, er rechnet aber mit einer schnellen Ernüchterung:
„Spätestens wenn festgestellt wird, dass die Produkte an ihrer Qualität durch die Preisbeschränkung leiden werden. Wohn- und Geschäftsimmobilien sind seit jeher fortentwickelt worden. Gebäude, die um die Wende zum 20. Jahrhundert errichtet worden sind, verfügten traditionell über Außentoiletten und Ofenheizungen.“
Spätestens in den Wiederaufbaujahren nach dem Zweiten Weltkrieg seien diese Gebäudebestände nachhaltig modernisiert und damit auf ein zeitgemäßes Wohnen angeglichen worden. Es wurde also investiert. Auch sieht Brücker einen Widerspruch darin, dass Berlin spätestens 2050 klimaneutral sein wolle, bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung würden von Immobilienbesitzern aber nicht vorgenommen, wenn durch Mieteinnahmen keine Gegenfinanzierung erreicht werde könne.
Ein Thema, tausend Tipps…
Alternative Ideen zur Regulierung des Berliner Mietmarktes gab und gibt es viele. Marko Rosteck von „Deutsche Wohnen“ ist gegen eine politische Zwangsregulierung, er setzt auf Eigenverantwortung:
„Mit unserer eigenen freiwilligen Selbstverpflichtung, die Mietentwicklung der individuellen Einkommenssituation anzupassen, haben wir einen Weg aufgezeigt, wie verantwortungsvolle Vermieter und die vernünftigen Kräfte der Politik gemeinsam Perspektiven für den Wohnungsmarkt entwickeln können.“
Einen Eingriff durch die Politik, wie mit einem möglichen Mietendeckel, sieht Rosteck als unverhältnismäßig an. Der Interessenvertreter Carsten Brücker sieht das ähnlich. Für ihn ist klar, dass steigenden Mieten nur mit Wohnungsneubau begegnet werden könne:
„Allerdings ist für die Städte auch zu beachten, dass nicht nur der Wohnungsbau zu einer Verbesserung der Situation führen kann, sondern mit dem Wohnungsbestand muss auch die Infrastruktur für Mieter/Nutzer verbessert werden.“
Hier würden die Städte – nicht nur Berlin – allerdings aktuell an ihre Grenzen stoßen. Der Forscher Manfred Neuhöfer macht gegenüber Sputnik zunächst darauf aufmerksam, dass die Mietanstiege in den vergangenen zwölf Monaten in Berlin abgeflacht seien. Auf der anderen Seite müsse man Bodenspekulanten entgegentreten:
„Indem bebaubare Grundstücke – vor allem jene mit Baurecht, die aus spekulativen Gründen liegen gelassen werden – mit einer hohen Grundsteuer belegt werden. Auch müssten viele Stadtbezirke dem Wohnungsbau deutlich offener gegenüberstehen. Vielfach wird das Bauen verzögert oder durch eine Fülle von baurechtlichen Auflagen erschwert bis unmöglich gemacht.“
Und nicht zuletzt müssten auch die Berlinerinnen und Berliner selbst etwas tun: Bürgerbegehren und Volksentscheide, wie der zum Bebauungsstopp des Tempelhofer Flugfeldes, seien bei der Problematik nicht hilfreich. Hier müsse die Politik eine vermittelnde Rolle einnehmen und für alternative Pläne werben.
Fakt ist, das Berlin aktuell pro 100.000 Einwohnern deutlich weniger baut als beispielsweise Spitzenreiter Hamburg. Hinzu kommt, dass Neubau immer deutlich teurer ist als Wohnen im Bestand. Auch müssten neu geschaffene Sozialwohnungen erst durch Steuergeld subventioniert werden, damit günstiges Wohnen dort möglich wird. Doch wohin entwickelt sich der Berliner Miet- und Wohnungsmarkt in zehn bis 20 Jahren? Für den Vermieter-Vertreter Carsten Brückner hängt das Schicksal des Berliner Wohnungsmarktes davon ab, ob die aus seiner Sicht „sozialistischen Ideen“ der linken Berliner Bausenatorin der Mietdeckelung zur Realität werden:
„Dann wird sich der Immobilienmarkt drastisch verändern. Private Einzeleigentümer werden ihren Beitrag kritisch hinterfragen und sich möglicherweise zurückziehen. Großinvestoren werden das wahrscheinlich noch schneller bewerkstelligen, sodass Berlin dann in eine staatlich gelenkte und kontrollierte Planwirtschaft verfallen wird.“
Wie sich dies dann negativ auf den Gebäudebestand auswirke, habe man im Ostteil der Stadt vor einigen Jahrzehnten sehen können. Weniger pessimistisch ist der Experte und Forscher Manfred Neuhöfer. Er sieht das Schicksal Berlins davon abhängig, ob Berlin tatsächlich eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung gelingt:
„Vieles spricht dafür, dass bei einer abflauenden Konjunktur und bei umfassender mietrechtlicher Regulierung – so sie denn verfassungsrechtlich zulässig ist – die bestehenden Einwohner Berlins profitieren werden.“
Für Menschen, die neu in die Bundeshauptstadt ziehen, dürfte es laut Neuhöfer dann aber immer schwieriger werden, eine der wenigen freiwerdenden bezahlbaren Wohnungen zu erlangen.
Und nun?
Am kommenden Montag soll der aktuelle Referentenentwurf zum Mietendeckel aus dem Haus der Bausenatorin Lompscher in die Abstimmung mit den zuständigen Verbänden gehen. Eckpunkte für das Mietendeckel-Gesetz wurden vom dem Berliner rot-rot-grünen Senat bereits im Juni beschlossen. Nun liegt es an der Bausenatorin, die Einzelheiten auszuformulieren. Da bereits die Mietpreisbremse vom Bundeverfassungsgericht als verfassungskonform eingestuft wurde, ist die Linke optimistisch, dass auch der geplante Mietendeckel juristisch haltbar sein werde.
