Was kostet die Zukunftsfähigkeit einer Hotelimmobilie?
Im vorherigen Beitrag wurde ausführlich dargestellt, dass für die Bewertung eines Hotels die Nachhaltigkeit-Kriterien von großer Wichtigkeit sind.Wie eine ESG-CapEx-Roadmap für ein Hotel mit 100 Zimmern in der Praxis aussehen kann, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung für ein fiktives Bestandshotel.Ausgangspunkt ist ein 4-Sterne-Hotel mit 100 Zimmern, Restaurant, Frühstücksbereich, kleiner Wellnessanlage und rund 7.500 Quadratmetern Bruttogrundfläche. Das Gebäude stammt aus den 1990er-Jahren und wurde technisch laufend instand gehalten, aber bislang nicht grundlegend energetisch saniert.Die Wärmeversorgung erfolgt überwiegend fossil. Teile der Lüftungs- und Kältetechnik sind älter, die Gebäudeautomation entspricht nicht mehr dem aktuellen technischen Stand. Dach und Fassade werden innerhalb der nächsten zehn Jahre ohnehin instand gesetzt werden müssen.Die Betrachtung umfasst einen Zeitraum von zehn Jahren.Wichtig: Die folgenden Beträge sind keine Kostenprognose für ein konkretes Hotel, sondern eine journalistische Modellrechnung. Tatsächliche Investitionskosten hängen erheblich von Standort, Gebäudesubstanz, technischer Ausgangslage, Hotelkategorie, Planung, Baupreisen und nationalen Anforderungen ab.Phase 1: Messen und optimierenJahr 1–2Zunächst wird nicht gebaut, sondern Transparenz geschaffen.Ein Energiemonitoring wird eingerichtet, relevante Verbraucher werden durch Unterzähler getrennt erfasst und die bestehende Gebäudeleittechnik optimiert. Heiz- und Kühlzeiten, Nachtabsenkung, Lüftung und Temperaturregelung werden an tatsächliche Belegung und Nutzung angepasst.Zusätzlich erfolgt die Umstellung verbliebener konventioneller Beleuchtung auf LED.Investitionsannahme:Energiemonitoring und Unterzähler: 60.000 EuroOptimierung Gebäudeautomation: 90.000 EuroLED und Präsenzsteuerung: 100.000 EuroGesamt: 250.000 EuroDas entspricht 2.500 Euro je Hotelzimmer.Der Vorteil solcher Maßnahmen liegt darin, dass sie vergleichsweise schnell umgesetzt werden können und gleichzeitig die Datenbasis für spätere größere Investitionen verbessern.Phase 2: Lüftung, Pumpen und WärmerückgewinnungJahr 2–3Im zweiten Maßnahmenpaket werden ineffiziente Pumpen und Motoren ersetzt, Lüftungsanlagen optimiert und – soweit technisch möglich – die Wärmerückgewinnung verbessert.Gerade bei Hotels kann dieser Bereich relevant sein, weil Restaurant, Küche, Wellness, Sanitärbereiche und Gästezimmer erhebliche Luftmengen bewegen.Investitionsannahme: 300.000 EuroKumuliertes ESG-CapEx nach drei Jahren:550.000 Euro bzw. 5.500 Euro je Zimmer.Phase 3: Photovoltaik und elektrische InfrastrukturJahr 3–4Auf geeigneten Dachflächen wird eine Photovoltaikanlage installiert. Gleichzeitig wird geprüft, ob elektrische Infrastruktur, Lastmanagement und gegebenenfalls Batteriespeicher wirtschaftlich sinnvoll integriert werden können.Für die Modellrechnung wird bewusst keine maximale Belegung sämtlicher Dachflächen angenommen. Entscheidend ist nicht die größtmögliche PV-Anlage, sondern eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Dimensionierung entsprechend dem Lastprofil des Hotels.Investitionsannahme: 250.000 EuroKumuliertes Investitionsvolumen: 800.000 Euro.Phase 4: Umstellung der Wärmeversorgung Jahr 4–6Der größte einzelne technische Eingriff betrifft die Wärmeversorgung.Die bisher überwiegend fossil betriebene Anlage wird durch ein neues System ersetzt. Welche Technologie zum Einsatz kommt – beispielsweise Wärmepumpe, Fernwärme, Geothermie oder ein hybrides System – kann nur objektspezifisch entschieden werden.Für die Modellrechnung wird für Wärmeerzeugung, Speicher, hydraulische Anpassungen und notwendige Nebenarbeiten ein Investitionsvolumen von 1,20 Millionen Euro angenommen.Damit steigt das kumulierte Investitionsvolumen auf:2,00 Millionen Euro bzw. 20.000 Euro je Zimmer.Gerade hier zeigt sich, warum eine ESG-CapEx-Roadmap frühzeitig erstellt werden sollte. Eine Investition dieser Größenordnung muss in Finanzierung und Liquiditätsplanung berücksichtigt werden und lässt sich nicht sinnvoll als kurzfristige Einzelmaßnahme behandeln.Phase 5: Dachsanierung – Sowieso-Kosten von ESG-Mehrkosten trennenJahr 6–7Das Dach erreicht das Ende seines technischen Sanierungszyklus.Die konventionelle Erneuerung hätte in der Modellrechnung ohnehin 600.000 Euro gekostet. Für eine deutlich verbesserte Dämmung und energetische Ausführung entstehen zusätzliche Kosten von 180.000 Euro.Damit beträgt die Gesamtinvestition 780.000 Euro.Für die ESG-CapEx-Roadmap sollten jedoch nicht automatisch 780.000 Euro als ESG-Investition ausgewiesen werden.Die 600.000 Euro wären als klassischer Instandhaltungs-CapEx ohnehin angefallen.Der zusätzliche ESG-CapEx beträgt: 180.000 Euro.Diese Differenzierung ist für Investoren entscheidend.Phase 6: Fassade und FensterJahr 7–9Eine vergleichbare Rechnung wird bei der Fassade vorgenommen.Für notwendige Instandsetzungsarbeiten wären ohnehin rund 900.000 Euro vorgesehen.Durch verbesserte Dämmung, energetisch bessere Fenster beziehungsweise Verglasungen und zusätzliche Maßnahmen erhöhen sich die Gesamtkosten in der Modellrechnung auf 1,45 Millionen Euro.Damit ergeben sich:klassischer Sowieso-CapEx: 900.000 Eurozusätzlicher ESG-CapEx: 550.000 EuroGerade bei solchen Maßnahmen zeigt sich, warum die zeitliche Koordination so wichtig ist. Eine Fassade erst konventionell zu sanieren und wenige Jahre später energetisch nachzurüsten wäre wirtschaftlich kaum sinnvoll.Phase 7: Klimaanpassung und WasserJahr 8–10Zum Abschluss werden Maßnahmen berücksichtigt, die nicht primär der Dekarbonisierung, sondern der Anpassungsfähigkeit des Hotels dienen.Dazu gehören beispielsweise Verschattung, Reduzierung sommerlicher Wärmelasten, wassersparende Technik, Regenwassermanagement oder Maßnahmen gegen Starkregen.Für das Modellhotel werden hierfür 250.000 Euro angesetzt.Was steht nach zehn Jahren unter dem Strich?Damit ergibt sich folgende vereinfachte Investitionsrechnung:Maßnahme Gesamtinvestition davon ESG-CapEx-Monitoring, Automation, LED250.000 €250.000 €Lüftung, Pumpen, Wärmerückgewinnung300.000 €300.000 €Photovoltaik250.000 €250.000 €Neue Wärmeversorgung1.200.000 €1.200.000 €Dach780.000 €180.000 €Fassade/Fenster1.450.000 €550.000 €Klimaanpassung/Wasser250.000 €250.000 €Summe4.480.000 €2.980.000 €Von den gesamten Investitionen von rund 4,48 Millionen Euro wären in diesem Beispiel rund 1,50 Millionen Euro ohnehin notwendige Instandhaltungsinvestitionen.Der zusätzliche beziehungsweise ESG-bezogene CapEx beträgt damit rund: 2,98 Millionen Euro.Bei 100 Zimmern entspricht dies über zehn Jahre: 29.800 Euro ESG-CapEx je Zimmer.Bezogen auf die angenommene Bruttogrundfläche von 7.500 Quadratmetern wären es rund: 397 Euro je Quadratmeter.Auf zehn Jahre verteilt entspricht dies rechnerisch durchschnittlich: 298.000 Euro pro Jahr beziehungsweise 2.980 Euro je Zimmer und Jahr.Gerade die letzte Zahl macht die Dimension für einen Investor greifbar.Die Rechnung wird interessanter, wenn Energieeinsparungen berücksichtigt werdenCapEx allein zeigt jedoch nur eine Seite der Rechnung.Nehmen wir für das Modellhotel vereinfachend jährliche Energiekosten von 650.000 Euro vor Umsetzung der Roadmap an.Durch Betriebsoptimierung, effizientere Technik, energetische Sanierung, Photovoltaik und die veränderte Wärmeversorgung könnte der eingekaufte Energiebedarf beziehungsweise die daraus resultierende Kostenbelastung erheblich sinken.Für eine konservative Modellrechnung wird nach vollständiger Umsetzung eine energiebezogene Kostenentlastung von durchschnittlich 30 Prozent gegenüber dem Ausgangsniveau angenommen.Bei konstanten Energiepreisen entspräche dies: 195.000 Euro pro Jahr.Allein diese einfache Rechnung zeigt aber auch, warum Aussagen wie „die ESG-Sanierung amortisiert sich in 15 Jahren“ mit Vorsicht zu behandeln sind.Die Maßnahmen werden nicht alle am ersten Tag umgesetzt. Energiepreise verändern sich. Wartungskosten können steigen oder sinken. Finanzierungs- und Förderbedingungen spielen eine Rolle. Außerdem sind 1,5 Millionen Euro der Investitionen ohnehin erforderliche Instandhaltung.Eine professionelle Investitionsrechnung muss deshalb Cashflows und Zeitpunkte berücksichtigen und beispielsweise mit Kapitalwert beziehungsweise Net Present Value (NPV) arbeiten.Drei Zahlen statt eines ESG-ScoresFür einen potenziellen Käufer könnte die Analyse des Modellhotels damit auf drei besonders interessante Kennzahlen verdichtet werden:1. Gesamter technischer CapEx über zehn Jahre:4,48 Millionen Euro2. Davon zusätzlicher ESG-relevanter CapEx:2,98 Millionen Euro3. ESG-CapEx je Zimmer über zehn Jahre:29.800 EuroDiese Zahlen sagen einem Investor möglicherweise mehr als die isolierte Information, dass das Hotel einen bestimmten ESG-Score erreicht.Was bedeutet das für den Kaufpreis? Besonders interessant wird die Modellrechnung bei einer Transaktion.Angenommen, das Hotel wird für 25 Millionen Euro angeboten.Ohne ESG-Betrachtung könnte ein Käufer zunächst mit diesem Kaufpreis kalkulieren.Die Roadmap zeigt jedoch, dass innerhalb der kommenden zehn Jahre insgesamt rund 4,48 Millionen Euro technische Investitionen erforderlich werden. Davon sind 2,98 Millionen Euro unmittelbar der energetischen und klimabezogenen Transformation zuzuordnen.Der Käufer wird diese Beträge nicht zwangsläufig Euro für Euro vom Kaufpreis abziehen.Er wird aber berücksichtigen:Wann fallen die Investitionen an?Welche davon liegen innerhalb seiner geplanten Haltedauer?Welche Energieeinsparungen entstehen?Welche Investitionen erhöhen möglicherweise den Exit-Wert?Welche Maßnahmen kann ein späterer Käufer verlangen?Und welche Risiken entstehen, wenn Investitionen nicht durchgeführt werden?Damit verändert die ESG-CapEx-Roadmap die Diskussion über den Immobilienwert.Beispiel: Investor mit sieben Jahren HaltedauerAngenommen, ein Investor plant, das Hotel nach sieben Jahren wieder zu verkaufen.Bis zu diesem Zeitpunkt fallen in unserer Modellrechnung unter anderem Monitoring, Gebäudeautomation, Lüftungsoptimierung, Photovoltaik, die neue Wärmeversorgung und die Dachsanierung an.Der Investor kann deshalb nicht ausschließlich mit dem Kaufpreis von 25 Millionen Euro kalkulieren.Er muss zusätzlich einen erheblichen Teil des zukünftigen CapEx in seinem Businessplan berücksichtigen.Gleichzeitig übernimmt er nach Umsetzung dieser Maßnahmen eine energetisch deutlich verbesserte Immobilie.Beim Exit in Jahr sieben kann dies ein Vorteil sein: Der nächste Käufer sieht nicht mehr eine unmittelbar bevorstehende Erneuerung der Wärmeversorgung, sondern eine bereits modernisierte Anlage.Damit kann ESG-CapEx zugleich Belastung während der Haltedauer und Absicherung des Exit-Wertes sein.Was passiert, wenn nichts investiert wird? Für eine Investitionsentscheidung sollte deshalb zusätzlich ein Do-Nothing-Szenario berechnet werden.Der Eigentümer könnte die knapp drei Millionen Euro ESG-CapEx zunächst vermeiden und lediglich zwingend notwendige Reparaturen durchführen.Kurzfristig verbessert das den Cashflow.Langfristig können jedoch andere Kosten entstehen:höhere Energieaufwendungen, zunehmender technischer Instandhaltungsbedarf, schlechtere Finanzierungsbedingungen, eingeschränkte Käufernachfrage oder ein höherer vom Käufer eingepreister zukünftiger CapEx.Das eigentliche Risiko besteht deshalb nicht zwingend darin, dass eine unsanierte Immobilie plötzlich „wertlos“ wird.Viel realistischer ist eine schleichende wirtschaftliche Verschlechterung.Genau diese Differenz zwischen Investieren und Nicht-Investieren sollte eine professionelle ESG-CapEx-Roadmap sichtbar machen.Ein Dashboard für den EigentümerFür das fiktive 100-Zimmer-Hotel könnte das Management-Dashboard nach Abschluss der Analyse beispielsweise so aussehen:Betrachtungszeitraum: 10 JahreZimmer: 100BGF: ca. 7.500 m²Gesamt-CapEx: 4,48 Mio. €davon klassischer Instandhaltungs-CapEx: 1,50 Mio. €ESG-CapEx: 2,98 Mio. €ESG-CapEx/Zimmer: 29.800 €ESG-CapEx/m²: ca. 397 €Modellierte Energiekostenreduktion nach Umsetzung: ca. 30 %Ausgangsenergiekosten: 650.000 €/Jahrmodellierte Entlastung bei konstantem Preisniveau: ca. 195.000 €/JahrDahinter steht jedoch die eigentlich entscheidende Information:Wann muss welches Kapital zur Verfügung stehen?Damit wird aus ESG ein Bestandteil des Asset Managements.Die Musterrechnung zeigt auch die Grenzen der ESG-DiskussionDas Beispiel macht gleichzeitig deutlich, warum ESG-CapEx nicht als vermeintlich exakte Kennzahl missverstanden werden darf.Ein anderes 100-Zimmer-Hotel kann einen völlig anderen Investitionsbedarf besitzen.Ein 2020 errichtetes Businesshotel mit Fernwärme, moderner Gebäudeautomation und guter Gebäudehülle könnte nur einen Bruchteil des genannten Betrages benötigen.Ein unsanierter Ferienhotelkomplex aus den 1970er-Jahren mit Hallenbad, schlechter Gebäudehülle und fossiler Wärmeversorgung könnte deutlich darüber liegen.Die Kennzahl „ESG-CapEx pro Zimmer“ erhält deshalb erst dann Aussagekraft, wenn gleichzeitig Alter, Kategorie, technische Ausstattung, Fläche und Betriebsmodell des Hotels berücksichtigt werden.Genau darin liegt aber auch der Wert einer Roadmap: Sie versucht nicht, ein Hotel anhand allgemeiner ESG-Schlagworte zu beurteilen.Sie beantwortet eine konkrete wirtschaftliche Frage:Welche Investitionen sind für genau diese Immobilie in welchem Zeitraum notwendig, um ihre Zukunftsfähigkeit zu sichern?
Die active Hotelmanagement GmbH hat sich auf die Wertsteigerung der Hotelimmobilie als Betreiberimmobilie spezialisiert. Nachhaltigkeit ist dabei ein zentraler Punkt. In diesem Zusammenhang berichtet die active Hotelmanagement GmbH regelmäßig über aktuelle Entwicklungen.
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